“上海的商业地产比北京要领先5 年。”睿意德总裁王玉珂对《中国房地产金融》在内的媒体表示。

根据睿意德商业地产研究中心及中商数据的数据显示，2017 年上海市商业项目存量面积 1616 万平方米，其中新增购物中心体量296.3万平方米，新入市项目46个。增长体量方面，过去 4 年呈现持续高增长趋势，预计2018年将达到706万平方米，同比增幅接近40%。

以上是量的方面，从质的方面来看，上海市场也领先全国。“上海市场经过多年沉淀，在消费市场上已形成规模效应，品牌和消费者双向买单。不仅国外品牌进入内地首选上海，新业态、新品牌的孵化和市场化，通常也集中于此。”睿意德商业地产研究中心在报告中表示。

在2017年新入市的项目中，9月份开业的吴中路万象城，吸引了众多消费者和业内人士的关注。

万象城：商业地产标杆

地铁十号线坐到紫藤路站，不用出站，走过一段地下商场，就可以直接进到万象城地下一层。

从这段地下商场的装饰和商铺可以看出，万象城定位偏高端。其中有一家面积不大的健身商铺，里面没有任何器材，唯一的装备是一套穿在身上的衣服（外形颇似贝贝佳），原理是依靠高频震动减肥——人本身并不需要动。

“我们针对的是高净值人群。”接待人员说。

进到万象城里面，偏暖色调的光、开阔的空间、给人别致感的整体设计、还有淡淡的香水味（颇似南京西路恒隆广场），让其偏高端的定位更加凸显。

“万象城这个作品可以说是十年磨一剑，十年之前我就开始参与这个项目的建设。”上海申通地铁资产管理有限公司（以下简称“申通地铁”）总经理庄巍对《中国房地产金融》表示，万象城是申通地铁目前最成功的作品之一。

数据显示，万象城总体量53万平方米，其中包括24万平方米的购物中心、14万平方米的超A级写字楼、以及3万平方米的国际轻奢时尚酒店。

除了项目的大体量和设计的高水准，入驻的商铺是万象城另一个很突出的点。

首先是科技感。地下一层入驻了小米之家，店员告诉《中国房地产金融》，上海目前总共只有 8 家小米之家直营店。六层入驻了高端电脑品牌“外星人”，店内装修风格颇具科幻的硬冷感，并且配有试玩区。此外，特斯拉在一层摆了展台，展出Model S和Model X。

其次是艺术感。消费者所感觉到的艺术感，一部分来自商场的整体设计——比如中庭的大型公共艺术品。与此同时，商铺通过精心的布局和设计，强化了这种艺术感，比如入驻一楼的阿迪达斯，比别处的阿迪达斯更具空间感。除此之外，也有专门做艺术展的商铺。

再次是业态的丰富性，这一点尤其体现在体育健身配套上。商场四楼有面积颇大的滑冰场，五楼有健身中心，透过玻璃能看到里面挥汗如雨的健身者。

一家冷饮店的店员告诉《中国房地产金融》，周末的时候万象城的人流量很大，“这里的店铺挺高端的，虽然位置不是市中心，但是很多人愿意过来逛。”

“万象城是2017年很成功的案例，它的体量很大，商铺也很高端。”一位研究商业地产的业内人士表示。

然而，并不是所有的项目，都拥有万象城这样得天独厚的资源，也并不是所有城市的商业地产，都有上海这么成熟的市场和客群。

戴德梁行2017年初发布的报告称，东北三省的商业地产库存量巨大，未来两到三年很难摆脱库存压力。市场分化，是 2017 年国内商业地产的发展现状。

轨道+物业：开发商和地铁方的“共路”

跟着轨道交通发展，是商业地产的发展趋势。

数据显示，2017 年新增购物中心离地铁站点距离平均为1千米，2/3的新增购物中心离地铁站距离在800米以内。

根据睿意德发布的2025年规划中上海商业项目分布指南，上海2025年新一轮规划将依托轨道交通网络，实施集约紧凑的TOD（transit-oriented-development）发展模式。

庄巍表示，申通地铁从2009年开始探索地铁上盖，到目前已有多个作品面世。仅2017年9月份，就有三个作品推出，除了吴中路的万象城，还有汉中路的星贸中心和五角场的地下空间。此外，申通地铁和万科在青浦合作的“天空之城”也备受关注。

“（天空之城）大概有50万平方米，其中有社区、商业、住宅、办公，一两年以后会呈现出一个非常好的状态。”庄巍说，“我们是希望它像宫崎峻的电影《天空之城》里一样，成为一个非常方便、品质非常高的社区。”

众所周知，万科正在大力发展“轨道+物业”，目前正与深铁集团合作进行相关布局。万科总裁郁亮在2017年初表示，应大力发展租赁住宅和“轨道+物业”的模式，从而解决大城市住房供应不足、中小城市库存积压的城市分化问题。

“轨道+物业”不仅是万科这样的开发商在探索商业地产发展时所瞄准的模式，同时也是申通地铁在探索可持续发展时，总结出来的可行之路。

庄巍表示，地铁的收入分为票务收入和非票务收入，其中票务收入等于票价乘以人数。“全世界只有香港，仅凭借票务收入就实现盈利。轨道物业无疑可以增加非票务收入，与此同时也可以增加票务收入。”

数据显示，2017年上半年，上海地铁日均客流达到954.2万人次，工作日客流超过1000万人次，单日最高客流达到1187万人次。

据了解，与以往的地铁上盖不同，在万象城这个项目中，申通地铁是控股方。因此在项目的运营上——比如招商和广告，拥有雄厚资源的申通地铁，可以提供更多的支持。

随着国家加快发展存量市场，作为国企的申通地铁，将越来越希求运营能力。

据了解，在上海的70万套租赁住房中，申通地铁承担了其中的2万套，这意味着：其一，申通地铁需要寻找新的合作伙伴——公寓运营者（而非开发商和商业地产运营者）；其二，以往转让股权引入合作伙伴的做法需要调整，如何运营存量资产变成当务之急。

庄巍对《中国房地产金融》透露，天空之城将在万象城的基础之上进一步迭代。可以想象，众多消费者和业内人士，已经开始翘首以盼了。

2017年商业地产：市场分化，运营是出路

在王玉珂看来，虽然北京和上海都属于第一梯队（注：第一梯队仅有这两个城市），但是二者间的差距比较明显。

他向包括《中国房地产金融》在内的媒体表示，国外的大品牌来中国开店，大多数选择上海作为首站——比如星巴克、MUJI、维秘、Costco。

在睿意德商业地产研究中心发布的《2017中国商业地产活力40城》报告的“最受品牌青睐活力城市排名”中，上海排名第一，北京排名第二。在“最受开发商青睐活力城市排名”和“商业地产活力指数”中同样如此。

在《2017中国商业地产活力40城》报告中（以下简称“40城报告”），另一个比较出人意料的是，成都超过广州和深圳，成为第二梯队的领头羊。

“成都作为西部中心，因为交通便捷、商业基础设施发达，对周边城市的消费具有较强的吸附能力，属于典型的消费流入型城市。”王玉珂说，“另外，四川是人口大省，成都的平均消费能力虽然不如广州和深圳，但是高净值人群庞大。”

数据显示，在成都，截至2016年底，可投资资产超过1000万的人群总数，已经达到5万到10万人。

在40城报告的商业地产活力指数、开发商和品牌青睐活力城市排名中，成都均位列第三，仅次于上海和北京。另悉，在第一财经新一线城市研究所的城市商业魅力排行榜中，成都也表现出色，“直逼北上广”。

业内普遍的看法是，2016年，国内商业地产从增量时代进入存量时代。在王玉珂看来，进入存量时代，商业地产面临一些挑战。

首先是退出机制。“商业地产的退出机制不够完善，是大家不愿意做（商业地产）的很大的原因，因为会沉淀很多资金，而且营收不高。万达的商业地产只占总营收的7%到8%。”王玉珂说。

其次是被业界寄予厚望的REITs。在王玉珂看来，落地的前景不如外界所想象的那么乐观。“我印象中2006年、2007年就在做，但是一直没有落地。”

这样的变局和挑战之下，王玉珂认为，运营是商业地产唯一的出路。这一观点与优客工场创始人毛大庆不谋而合。

虽然王玉珂所说的是商业地产，毛大庆所说的是联合办公，二者属于不同的业态。但是本质上都是存量资产，都有别于销售市场的物业，都需要运营。

毛大庆在近期的演讲中表示，过去十几年，BAT就做了一件事——把将近十亿人从线下搬到线上。“今后这些人会重新回到线下，要想抓住机会，就要看线下运营者的内容运营能力了。”

王玉珂在聊运营时，更多地提到了科技。“存量市场竞争的加剧，进一步强化了行业对创新的饥渴。未来商业地产的创新，不仅限于商户的组合模式、业态配比、场景内容，更深刻的创新，在于大数据和算法的运用，推动商业地产进入智能时代。”